“Áreas do governo não se entendem, é insano tentar investir no Brasil”

“Áreas do governo não se entendem, é insano tentar investir no Brasil”

Americano que comanda projeto de US$ 25 bilhões em Nova York vê seu investimento na zona sul de SP emperrado pelo desentendimento entre as próprias autoridades

Enquanto constrói um bairro inteiro em Manhattan, orçado em US$ 25 bilhões, Stephen Ross se preocupa com o projeto gigante que está tocando no Brasil. Apesar de o Parque Global ter recebido o Termo de Ajustamento de Conduta, uma nova ação do Ministério Público Estadual emperrou o empreendimento de R$ 8 bilhões localizado em uma área de 2.180 mil m² na Marginal Pinheiros, entre o complexo Cidade Jardim e o Parque Burle Marx. “Eles não querem aceitar o fato de o TAC ter sido assinado e validado por três vezes”, disse, de Nova York, em entrevista à coluna por telefone. A obra foi aprovada pelo Conselho Superior do MPE.

Segundo se apurou, uma ação popular fez com que o MPE retomasse as investigações. Fonte do Ministério Público afirma que eles estão vendo a questão por um lado diferente, com nova base científica.

O novo bairro prevê a construção de 54 torres residenciais e corporativas, hotéis e um shopping center. Uma parceria entre a brasileira Benx, incorporadora do Grupo Bueno Netto, a Related de Ross e que conta também com a Multiplan.

Quanto ao mercado imobiliário americano, Ross nada tem a reclamar.

Os preços no mercado imobiliário americano voltaram aos patamares de antes?

Estão mais altos do que antes da crise de 2008.

Mais altos? Já?

Houve investimento tremendo dos latinos e brasileiros, especialmente no mercado de Miami. Ainda é um mercado muito viável – e Miami hoje é uma espécie de capital da América Latina. O mercado desacelerou um pouco por causa da força do dólar e as outras moedas se desvalorizaram. Mas a demanda ainda é grande e está crescendo, embora não no mesmo ritmo dos últimos dois anos. O fluxo de dólares ou investimentos em Miami, por exemplo, para residências e tudo o mais, desacelerou mas ainda é muito bom.

O governo americano fez algo para impedir que uma crise aconteça de novo?

Não acredito que aquilo volte a acontecer porque eles impuseram uma disciplina muito maior nos mercados financeiros. Com as regulamentações existentes agora, não acho que venham a existir bancos na posição “grandes demais para fracassar”. As medidas adotadas realmente aumentaram a disciplina do mercado, e não seremos pegos na mesma situação de novo. Acho muito importante aprender com nossos erros. Se você aprende, se sai bem.

O senhor tem um projeto de revitalização em Nova York. Pode falar um pouco sobre ele?

Estamos fazendo o Hudson Yards, que é o maior projeto privado de desenvolvimento imobiliário já realizado nos Estados Unidos. Fica no meio de Nova York, em uma área que no passado era mais industrial, com trens. Estamos construindo em cima de trilhos, em um terreno de cerca de 12 hectares no meio de Manhattan.

Quanto estão investindo?

O investimento total deve estar próximo de US$ 25 bilhões.

E quanto tempo ele vai demorar para ser concluído?

Devemos terminar até 2024.

Em quais países vocês estão operando no momento?

Fizemos alguns trabalhos na China, mas principalmente nos Estados Unidos. E pensamos também em operar no Brasil.

Por que o Brasil?

Olhando para esse país na ocasião em que investimos, obviamente o clima estava melhor do que está hoje – afinal, levamos em conta a natureza de longo prazo do país, seu tamanho, seus recursos naturais e população em ascensão – uma classe média emergente. Consideramos todos os fatores certos e achamos que, num horizonte de longo prazo, o Brasil nos pareceu muito promissor.

Qual o projeto aqui?

Um enorme complexo de uso misto que seria construído em três fases. A primeira, residencial, que seria constituída de duas torres. No final das contas, acabamos vendendo cinco torres. Pretendíamos vender duas inicialmente e construir um escritório de vendas. Gastamos dinheiro nisso, e iniciamos um programa de comercialização. Fizemos uma quantidade enorme de análises antes de entrar de fato no projeto. Levamos em conta a localização, a geografia. Vimos que estávamos diante de um projeto transformador. Sabíamos que a demora para se obter todas as autorizações tinha sido enorme, confirmamos que todas tinham sido conseguidas, que eram todas resolutivas, e que os alvarás de construção poderiam ser emitidos com base nessas autorizações.

E quando foi que ela teve início?

A Bueno Netto começou em 2003. Nós entramos em 2010/11. No total, falamos de um projeto de R$ 8 bilhões.

Em que pé está a obra agora?

Estamos presos em uma situação jurídico-governamental que absolutamente não faz sentido. É um impasse ilógico causado pelo desentendimento entre diferentes áreas do governo – o que, por sua vez, nos prejudica, mas não só a nós como também ao Brasil, atrasando o ambiente de negócios e a vida dos cidadãos, já que não há maneira de acelerarmos o tempo para sair desse problema. É uma coisa que eu nunca vi antes. Inteiramente sem lógica. Ruim para os negócios. O Brasil está tentando atrair capital estrangeiro e crescer, mas quando começam a criar regras que não existem em nenhum outro lugar do mundo e a fazer coisas totalmente ilógicas, o resultado é que estão prejudicando os cidadãos brasileiros, e especialmente as pessoas que confiaram no projeto, pagaram a entrada e esperavam viver no complexo.

Ficou decepcionado com todos esses contratempos?

O tempo e o esforço empregados, a atenção a todas as regras ambientais, a obtenção de todas as autorizações durante um longo período, a emissão de todas essas autorizações e depois a paralisação no meio da construção! Isso não existe em lugar nenhum do mundo. É uma coisa que desafia a lógica.

O que o senhor faz, ou pretende fazer a respeito?

Conversei com o governador Geraldo Alckmin, que me ouviu e se mostrou muito sério. Ele disse que está realmente comprometido com a ideia de trazer mais investimentos para São Paulo e que entende a nossa frustração. Comentou, também, que a seu ver coisas como essa não deveriam acontecer. Está ciente de que casos desse tipo, essa maneira de se fazer política – como permitir que uma determinada área do governo ataque outra área, que havia feito tudo o que lhe foi pedido e emitido todas as autorizações… casos assim não atraem negócios.

O senhor estabeleceu para si mesmo um prazo limite para essa questão?

O governador me disse que olharia o assunto. Nós somos muito sérios e faremos de tudo para proteger nossos direitos. Mas não queremos isso. É custoso, demorado. No entanto, certamente precisamos proteger todos os nossos direitos. E vamos usar todos os recursos legais à nossa disposição contra essa situação.

Todos os recursos? Mas o senhor não se impôs um prazo específico?

Sim, nós nos demos um prazo interno, ao perceber que não estava havendo nenhum progresso. Era quase como se o procurador estivesse segurando o caso. Há pelo menos nove, talvez dez meses, ele disse que era necessário trazer um especialista, mas o fato é que esse tal especialista nem foi nomeado ainda. Estamos acompanhando o processo, tentando entender como tudo isso funciona, e estabelecemos um prazo limite para lidar com a questão.

Ao que parece, esse prazo já passou faz tempo, certo?

Isso mesmo, passou faz tempo. Você pode esperar que algo aconteça muito em breve.

Qual a perspectiva dessa pendência, daqui para a frente?

Temos o que é considerado um contrato, esse Termo de Ajustamento de Conduta. Tivemos muito cuidado para compreender o que um TAC significava e entendemos que se trata da obtenção de todas as assinaturas necessárias, é um contrato para se obter autorizações. Mas nosso entendimento agora é que essa mesma entidade que deu o TAC está dividida. Se me permite dizer, isso equivale a dizer que, de maneira geral, não se pode confiar nesse “contrato”, que uma empresa privada assina com o governo na hora de realizar investimentos e tomar grandes decisões. Isso nos parece completamente insano. Agora, ficamos à espera de alguma solução, porque a questão está entre governo e governo. Não existe acusação de erro ou conduta imprópria. Nós temos autorizações baseadas no contrato com o governo, o TAC.

Que tipo de providências ajudaria a superar a situação?

Há diferentes opiniões dentro do governo. Mais especificamente, dentro do Ministério Público. Temos ouvido opiniões divergentes dos membros do Conselho Superior, e poderemos vir a saber de novas diferenças de postura com base em um requerimento que estamos preparando. Do outro lado, há a visão do pessoal mais abaixo na hierarquia, que está questionando o TAC.

Por que agora o TAC está sendo questionado?

Eles não querem aceitar o fato de o TAC ter sido assinado e validado três vezes. O problema a ser compreendido é que o Ministério Público e a promotoria são uma instituição única, e quando temos a manifestação final de uma decisão, ela tem que ser respeitada.

À parte essa pendência, o que tem em mente para levar adiante o projeto?

Nós só nos envolvemos nas primeiras cinco torres residenciais. Para a segunda fase, havia um shopping center e depois dele a área comercial e uma área residencial adicional. Mas nosso acordo com a Bueno Netto era mesmo para as cinco primeiras torres, a primeira fase do bloco especificamente residencial. O que realmente importa, nisso tudo, é que essa ação traz para o Brasil um projeto de primeira linha e totalmente sustentável. Ele oferece um ambiente de moradia-trabalho-lazer criado para eliminar muitos problemas, como trânsito e tudo mais. O projeto fica relativamente próximo do coração da cidade, diferentemente de outros que são cada vez mais afastados e criam mais trânsito.

Então a sustentabilidade é um item importante.

O projeto foi criado para ser um exemplo de desenvolvimento sustentável. Eu estou envolvido nisso. O World Resource Institute e o Center for Sustainable Cities já executam diversos trabalhos no Brasil, junto com autoridades locais, para tentar solucionar seus problemas. Acredito muito nisso, foi por isso que fiz uma doação à instituição. Esse centro não teve nada a ver com este projeto, mas os valores são os mesmos. É um dos motivos para nosso interesse em investir no projeto e em trabalhar no Brasil em áreas próximas do coração da cidade.

E o senhor tem outro projeto em área central de São Paulo.

Sim, outro projeto na Avenida Faria Lima. É possível ver o que está acontecendo, muitas empresas se mudando para lá e a oportunidade para residências, para as pessoas poderem ir a pé até o trabalho. É isso que se busca hoje, mais sustentabilidade.

Li em uma reportagem que o senhor sobe 70 andares a pé, para o topo do seu escritório. É verdade?

Não todo dia – mas, pelo menos uma vez por semana, eu me exercito.

E nunca teve, por causa disso, um ataque cardíaco?

(risos) É por isso que eu nunca tive um ataque cardíaco.

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